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Feb 22, 2024

상업용 부동산 가치가 어느 정도 떨어져야 이해가 될까요?

타임아웃 코너에 부동산을 두시면 2023년은 전문가들이 6개월 전에 예언했던 것보다 훨씬 나아질 것으로 보입니다*. S&P 500 지수는 16% 상승했고, 해고가 줄고 있으며, 경제 성장이 둔화되고 있습니다.

타임아웃 코너에 부동산을 두시면 2023년은 전문가들이 6개월 전에 예언했던 것보다 훨씬 나아질 것으로 보입니다*. S&P 500은 16% 상승했고 해고는 줄어들고 있으며 경제 성장은 매우 강력하고 인플레이션은 완고해서 연준 관측통들은 두 차례의 금리 인상을 더 예상하고 있습니다. 이제, 불황의 불황은 거짓 흔적처럼 천천히 사라질 수 있습니다.

상업용 부동산은 이야기가 다릅니다. 단독 주택과 전국의 일부 견고한 도시를 제외하고 개발은 DOA입니다. 가격은 여전히 ​​높고 건설 비용은 꾸준하며 약간 상승하는 경향을 보이고 있으며 이자율 상승은 두 가지 역효과를 낳고 있습니다. 즉, 대출금은 훨씬 더 비싸고 완료 가치는 훨씬 낮아집니다. 사우스 캐롤라이나에서 캘리포니아에 이르기까지 이 기사에 참여한 모든 인터뷰 대상자는 몇 년 후에 착공을 기대하면서 가만히 앉아 있거나 프로젝트를 느리게 진행하고 있다고 말했습니다.

한 현자는 2023년을 새로운 1993년으로 분류하며, 그 사악한 경기 침체가 어떻게 RE를 무너뜨렸는지 회상했습니다. 또 다른 사람은 여전히 ​​전화를 받고 있는 대출 기관이 제정신이라면 받아들일 수 없는 조건으로 대출을 제공하고 있다고 지적했습니다.

오늘날 건축을 원하는 개발자는 현실을 직시해야 합니다. 임차인이 제안한 임차인은 낮은 임대료를 요구하고, 계약자는 확고한 입장을 유지하고, 선호하는 대출 기관은 거절합니다. 반면에 기존 부동산의 소유자는 모든 금기 사항을 무시하고 자신의 부동산이 여전히 가치 있다고 주장할 수 있습니다. 다른 사람들이 감히 생각하기만 하는 것을 큰 소리로 말하는 그의 재미있는 취향으로, 도널드 트럼프는 한때 “내 순자산은… 심지어 내 자신의 감정에 따라 변동합니다.”라고 선언한 적이 있습니다.

오늘 좋은 거래를 찾아보면 부동산 가치 평가에 대한 트럼프 대통령의 접근 방식이 결코 독특하지 않다는 것을 금세 알게 될 것입니다. 이 점에 대해 질문을 던진 많은 전문가들은 아직 정말 좋은 거래를 본 적이 없다고 맹세합니다. 모든 것이 여전히 코로나 이전 최고치로 가격이 책정되거나 베이스 점프보다 더 위험합니다. 항상 그렇듯이 낙관적인 사람일수록 거래가 코앞으로 다가왔다고 믿는 반면, 한 예민한 투자자는 "항복" 조짐이 보이고 있다고 말했습니다. 이는 몇몇 판매자가 자신의 자산 가치가 숨막히게 하락했다는 사실을 곧 인정하려고 백기를 향해 손을 뻗고 있음을 의미합니다.

그러나 전국 판매량을 기준으로 볼 때 지금까지 항복한 사례는 거의 없습니다. 주요 소유권 회사의 한 고위 임원은 상업 거래가 전국적으로 3분의 1 이상 감소한 반면, 캘리포니아 사업은 거래량이 75~80% 감소하여 더욱 악화되었다고 추정합니다.

상업용 RE 시장이 회복되려면 금리가 역사적 최저 수준으로 되돌아가야 합니다. 그럴 가능성은 얼마나 될까요? —아니면 훨씬 더 많은 항복이 일어나야 합니다. 얼마나 많이? 슈퍼마켓이 즐비한 쇼핑센터라는 좁은 세계에서는 약 20% 정도일 것으로 추측됩니다.

해당 추정치를 입증할 수 있는 비교 가능한 판매량이 거의 없으므로 그 출처에 대해 문의할 수 있습니다. 대리로. 개인 보유 자산의 대략적인 가치를 측정하는 한 가지 방법은 공개적으로 거래되는 자산을 확인하는 것입니다. 개인은 시장에 표시할 필요가 없지만 대중은 그렇게 합니다. 월스트리트는 미국의 200개 상장 부동산 투자 신탁(REIT) 가치를 하루 1분마다 재설정합니다.

대부분의 REIT는 단일 자산 클래스(예: 산업용 건물)를 전문으로 하며 일부는 지리적으로도 집중하여 뉴욕시의 아파트만 구매합니다. 따라서 오피스 빌딩을 전문으로 하는 REIT는 개인 소유 오피스 빌딩의 가치 평가에 대한 벤치마크를 제공할 수 있습니다.

합리적으로 빠른 판매로 슈퍼마켓에서 무엇을 얻을 수 있는지 알고 싶다면 쇼핑 센터 REIT를 조사할 수 있습니다. 대중을 위한 재정적 표현은 민간의 그것과 다소 다르지만, 가치를 대략적으로 이해하기에는 충분히 가깝습니다. 스페인 대 이탈리아를 생각해보세요. 우리 세계에서 필립스 에디슨(PECO)은 슈퍼마켓에 기반을 둔 소매점만을 소유하고 있기 때문에 괜찮은 지표입니다. 현재 이 REIT의 주가는 우리 센터 전체를 평균 7.1%의 수익률로 판매해야 함을 시사합니다. 이는 결과적으로 이들 센터에 대한 우리의 가치 평가가 코로나19 이전보다 약 18% 감소했음을 의미합니다. 그러나 개별 센터는 특정 속성에 따라 상당히 더 많거나 더 적은 가격으로 판매된다는 점에 유의하십시오.